|
Второй вариант — менее привлекательный для девелопера, когда здание в собственности у нескольких лиц (акционеров). Вопрос перехода прав собственности решается с акционерами. Девелопер может действовать самостоятельно либо приобрести здание у посредника (рейдера). Еще один вариант — приобретение здания на открытом аукционе. Бывает, что государство само вдруг решает избавиться от подобной собственности и выставляет объект на тендер, планируя на его месте разместить те же
площади и т. п.
Директор департамента ГК Forum Properties Владимир Шмаков говорит, что существующие НИИ можно условно
разделить на две категории: классические институты, которые не были приватизированы и в настоящее время входят в систему РАН, и те оплоты науки, на базе которых в процессе приватизации были созданы акционерные общества. Опрошенные участники рынка утверждают, что редевелопмент подобных объектов может быть интересен в обоих случаях, но каждый из них имеет свою
специфику.
“НИИ первой категории являются государственными научными учреждениями, а занимаемые ими объекты недвижимого имущества принадлежат к объектам федеральной собственности”, — говорит Шмаков. Для комплексной реконструкции и перепрофилирования данных объектов необходимо не только согласие самого института, владеющего тем или иным объектом на праве оперативного управления, а также вышестоящей
в лице РАН, но и согласие собственника имущества — Российской Федерации в лице Федерального
по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ).
В этом случае девелопер обязан заключить инвестиционный контракт с государственным учреждением (НИИ) о реконструкции ( ) федерального объекта , согласовав этот контракт во всех компетентных государственных инстанциях. “Согласно формальным требованиям действующего законодательства заключить такой контракт можно только по итогам конкурса, в последнее время контроль со стороны компетентных федеральных органов за соблюдением этих требований ужесточается, — отмечает Шмаков. — Полноправным собственником законченного объекта (например,
здания) инвестор становится, только выполнив инвестконтракт в полном объеме и рассчитавшись со своим контрагентом — государством. Например, передав самому НИИ новый или отреконструированный научно-лабораторный корпус, административные
и т. д.”.
Иметь дело со второй категорией НИИ — акционерными обществами, созданными в процессе приватизации, — девелоперу несколько проще с
точки зрения. Ведь такие НИИ — обычные коммерческие организации и вправе самостоятельно распоряжаться объектами недвижимости, которые являются их собственностью.
“В данном случае девелопер может приобрести интересующую его площадку (объект недвижимости) двумя способами: купить у собственника — НИИ — непосредственно сам объект (старые здания и строения, подлежащие реконструкции) либо приобрести контрольный пакет акций этого НИИ, т. е. осуществить поглощение
и стать его новым владельцем”, — перечисляет возможности Шмаков.
“Необходим тщательный анализ на предмет выявления скрытых рисков”, — предупреждает Замесов. “При покупке зданий девелопер должен проявить обычную деловую осмотрительность, — соглашается Шмаков, — проверить историю приватизации, чтобы исключить возможные претензии со стороны государства, убедиться, что право собственности на интересное с точки зрения девелопмента здание и право
на соответствующий оформлены и зарегистрированы надлежащим образом”.
“Старые объекты недвижимости имеют давнюю историю владения, — рассказывает Анна Кожушко, советник юридической
"Магистр & партнеры". — В сделках же обычно фигурируют последние по времени документы, по которым трудно оценить возможные риски. К примеру, если в цепочке сделок со зданием не было
одобрения, т. е. согласия акционеров, то право собственности даже добросовестного приобретателя может быть поставлено под сомнение”.
“Как правило, отчуждение объекта недвижимости (чаще всего административного здания или научного корпуса) является для продавца имущества, т. е. бывшего НИИ, крупной сделкой, которая должна быть одобрена советом директоров или общим собранием акционеров, цена сделки должна соответствовать рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества”, — заявляет Шмаков. Юрист предупреждает, что даже если небольшой — более 2% — пакет голосующих акций акционерного общества по-прежнему находится в собственности государства, для определения цены имущества обязательно привлечение государственного финансового контрольного органа, что, по существу, означает
финансовых, т. е. наиболее существенных, условий сделки с государством. Более того, специфическим наследием эпохи приватизации может быть и “золотая акция”, т. е. право государства как акционера запретить данную сделку (заблокировать ее, наложить вето — суть одна).
|
